Expert-comptable LMNP à Nice, au cabinet ou à distance

Ce qui a changé pour les loueurs en meublé

Deux réformes ont modifié en profondeur la fiscalité de la location meublée.

• Les abattements du micro-BIC ont baissé pour les meublés de tourisme non classés : 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes, contre 50 % auparavant.
• Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025, sauf exceptions. Le régime réel reste souvent avantageux, mais il se raisonne désormais sur toute la durée de détention.

Seuils applicables aux revenus 2026, à confirmer chaque année. Au-delà du plafond, le régime réel s'applique.

Micro-BIC ou régime réel : le calcul avant le choix

Le cabinet compare les deux régimes sur votre situation réelle, en intégrant le financement, les travaux prévus et la revente à terme, puis vous accompagne dans l'option retenue.

Louer un meublé de tourisme à Nice : les points à vérifier

• Numéro d'enregistrement : obligatoire pour toute location touristique, il doit figurer sur chaque annonce.
• Taxe de séjour : déclaration et reversement, y compris lorsque la plateforme la collecte pour vous.
• Changement d'usage : pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, une autorisation est nécessaire. Elle est encadrée par un règlement métropolitain qui fixe des quotas par secteur et des conditions de compensation.
• Règlement de copropriété : il ne doit pas interdire la location touristique.
• Classement : un meublé classé de 1 à 5 étoiles retrouve l'abattement de 50 % au micro-BIC.

Ces règles évoluent régulièrement. Pour les démarches administratives, référez-vous au site de la Métropole Nice Côte d'Azur ; le cabinet vous aide à en mesurer les conséquences fiscales.

Nos formules LMNP

Un suivi 100 % à distance, où que vous viviez

Beaucoup de propriétaires de meublés niçois habitent ailleurs. Le cabinet travaille sans papier : votre dossier se gère entièrement en ligne.

1. Premier échange en visioconférence, ou au cabinet du 10 rue Masséna si vous êtes de passage à Nice.
2. Lettre de mission signée électroniquement, avec un prix fixé à l'avance.
3. Comptabilité sur Pennylane : compte bancaire synchronisé, factures et quittances envoyées depuis votre téléphone.
4. Déclarations établies et télétransmises par le cabinet ; vous recevez une synthèse claire chaque année.

Le cabinet accompagne ainsi des propriétaires à Nice et sur la Côte d'Azur, partout en France et à l'étranger, y compris les non-résidents.

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Questions fréquentes

Faut-il un expert-comptable pour un LMNP au régime réel ?

Ce n'est pas obligatoire, mais le régime réel suppose une comptabilité, un plan d'amortissement et une liasse fiscale 2031. Un expert-comptable sécurise ces déclarations et optimise le résultat, notamment par les amortissements.

Micro-BIC ou réel : quel régime choisir pour un meublé de tourisme à Nice ?

Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC n'accorde plus qu'un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes. Le régime réel est souvent plus favorable, mais il faut aussi tenir compte de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Le cabinet chiffre les deux options sur plusieurs années avant de choisir.

Mon bien est à Nice mais j'habite ailleurs : pouvez-vous me suivre ?

Oui. Le suivi se fait entièrement à distance : comptabilité sur Pennylane, justificatifs envoyés depuis votre téléphone, signature électronique et rendez-vous en visioconférence. Le cabinet suit des propriétaires partout en France et à l'étranger.

Je suis non-résident : mes loyers sont-ils imposables en France ?

Les revenus d'un logement situé en France sont en principe imposables en France, y compris pour un non-résident. Le cabinet établit vos déclarations françaises et tient compte de la convention fiscale applicable à votre pays de résidence.

Que change la réintégration des amortissements à la revente ?

Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien, sauf exceptions comme certaines résidences services. Ils restent intéressants pendant la location, mais la stratégie de sortie doit être anticipée.

Quelles démarches pour louer un meublé de tourisme à Nice ?

Il faut notamment un numéro d'enregistrement à faire figurer sur les annonces, la déclaration et le reversement de la taxe de séjour, et, pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, une autorisation de changement d'usage. Ces règles évoluent : le cabinet fait le point avec vous et vous oriente vers les services de la Métropole Nice Côte d'Azur.

Rédigé par Julien Benli, expert-comptable inscrit au Tableau de l'Ordre (Conseil régional de Marseille). Mis à jour en novembre 2026.