Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Comment le simulateur calcule

• Micro-BIC : vos loyers moins un abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée, meublé classé, plafond de 83 600 €) ou de 30 % (meublé de tourisme non classé, plafond de 15 000 €).
• Régime réel : vos loyers moins les charges réelles, puis moins l'amortissement du logement (hors terrain, estimé à 15 % du prix, sur 30 ans) et du mobilier (sur 7 ans).
• Amortissements : ils ne peuvent pas créer de déficit. La part non utilisée est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.
• Impôt estimé : résultat imposable multiplié par votre tranche d'imposition, plus les prélèvements sociaux.

Ce que le simulateur ne dit pas

Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lorsque vous revendez le bien, sauf exceptions. Le réel reste souvent le meilleur choix pendant la location, mais la durée de détention et le projet de revente doivent être pris en compte. Les travaux, la répartition entre terrain et construction, le statut de loueur professionnel et la situation de votre foyer modifient aussi le résultat. C'est l'objet du bilan LMNP du cabinet.

En savoir plus : expert-comptable LMNP et meublés de tourisme à Nice.

Questions fréquentes

Comment savoir si je dois passer du micro-BIC au régime réel ?

Comparez le résultat imposable des deux régimes : au réel, les charges et surtout les amortissements réduisent souvent le résultat à zéro pendant plusieurs années. Le simulateur donne une première estimation ; un expert-comptable intègre ensuite la revente et votre situation complète.

Le micro-BIC est-il encore intéressant pour un Airbnb ?

Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement n'est plus que de 30 % et le plafond de 15 000 € de loyers. Le régime réel est donc souvent plus favorable, sauf charges et prix d'achat très faibles. Le classement du meublé permet de retrouver l'abattement de 50 %.

Le simulateur conserve-t-il mes données ?

Non. Le calcul se fait dans votre navigateur et rien n'est enregistré. Si vous demandez un bilan, les chiffres sont simplement repris dans le formulaire de contact, que vous restez libre d'envoyer.

Pourquoi le résultat réel est-il souvent nul ?

Parce que l'amortissement du logement et du mobilier absorbe le bénéfice. Il ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée est reportée sur les années suivantes.

Rédigé par Julien Benli, expert-comptable inscrit au Tableau de l'Ordre (Conseil régional de Marseille). Règles de calcul mises à jour en novembre 2026.